(文/解紅娟 編輯/張廣凱）
隨著2025年中報(bào)披露落下帷幕，房地產(chǎn)行業(yè)上半年的業(yè)績(jī)格局愈發(fā)清晰。
同花順iFinD最新數(shù)據(jù)顯示，截至9月9日，A股市場(chǎng)已有91家房地產(chǎn)企業(yè)交出上半年“成績(jī)單”，其中，50家房企實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為正，41家則陷入不同程度的虧損泥沼。
在這之中，又以保利和萬科反差最為明顯，前者賺了27億，后者卻虧掉119億。
央國(guó)企成“中堅(jiān)力量”
“頭部成績(jī)”也難掩行業(yè)整體的深度調(diào)整壓力。
同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，在已披露中期業(yè)績(jī)的房企中，保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、招商蛇口、南京高科、新城控股、陸家嘴等十家企業(yè)憑借亮眼的盈利表現(xiàn)，躋身凈利潤(rùn)前十陣營(yíng)，成為行業(yè)深度調(diào)整期的“中堅(jiān)力量”。
具體來看，保利發(fā)展以27.1075億元的歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn)位居已披露中報(bào)A股房企榜首。
但這一“頭部成績(jī)”背后，保利發(fā)展并未改變營(yíng)收利潤(rùn)雙降的局面。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售面積714萬平方米，同比下降25.2%；實(shí)現(xiàn)銷售金額1452億元，同比下降16.3%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1169億元，同比下降16.1%；歸母凈利潤(rùn)27億元，同比大幅下滑63.5%。
對(duì)于保利發(fā)展多重?cái)?shù)據(jù)的背離，國(guó)信證券研究報(bào)告指出，因房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)總收入同比下降；受行業(yè)和市場(chǎng)波動(dòng)影響，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目盈利能力下降，相關(guān)利潤(rùn)指標(biāo)相應(yīng)同比下降。
換言之，即使作為央企控股的龍頭房企，保利發(fā)展能在行業(yè)深度調(diào)整期通過全國(guó)化項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)維持利潤(rùn)規(guī)模的相對(duì)領(lǐng)先，但也難以完全脫離行業(yè)周期影響，面臨規(guī)模與利潤(rùn)的平衡仍面臨挑戰(zhàn)。
濱江集團(tuán)雖以18.5268億元位居凈利潤(rùn)第二位，但卻是實(shí)打?qū)嵉臉I(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)代表。
數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額527.5億元，同比下降9.4%，雖有所下滑但優(yōu)于克而瑞百?gòu)?qiáng)房企平均同比下降11.7%，位列克而瑞全國(guó)房企排行榜第10位，民營(yíng)企業(yè)第1位。
得益于此，濱江集團(tuán)2025年上半年?duì)I收利潤(rùn)雙雙增長(zhǎng)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收454.49億元，同比上升87.8%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)18.53億元，同比上升58.87%。
“濱江集團(tuán)的逆勢(shì)增長(zhǎng)，核心源于對(duì)杭州及長(zhǎng)三角核心區(qū)域的深度深耕?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，多年來，公司聚焦高能級(jí)城市改善型住宅市場(chǎng)，精準(zhǔn)把握區(qū)域客戶需求，憑借高品質(zhì)產(chǎn)品打造能力與良好品牌口碑，在行業(yè)下行周期中仍保持項(xiàng)目去化優(yōu)勢(shì)，同時(shí)通過集中結(jié)轉(zhuǎn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，推動(dòng)營(yíng)收和利潤(rùn)雙增長(zhǎng)。
招商蛇口則以14.4819億元的凈利潤(rùn)位列第三。
數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口2025年上半年實(shí)現(xiàn)簽約金額888.9億元，同比減少11.9%；簽約面積335萬平方米，同比減少23.6%；對(duì)應(yīng)的銷售均價(jià)2.65元/平米，同比提高15.29%。
值得一提的是，雖然在房地產(chǎn)下行的背景下，招商蛇口銷售額有所下滑，但排名較上年提升一位，位居克而瑞排行第四。
同時(shí)，2025年上半年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入514.9億元，同比微增0.4%，歸母凈利潤(rùn)14.5億元，同比增長(zhǎng)2.2%。業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品差異使得開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比上升，上半年整體毛利率14.4%，同比提升2.4個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率16.3%，同比提升3.4百分點(diǎn)。
作為央企背景的綜合性房企，招商蛇口的穩(wěn)健表現(xiàn)一方面源于“地產(chǎn)開發(fā)+園區(qū)運(yùn)營(yíng)+郵輪產(chǎn)業(yè)”的多元業(yè)務(wù)布局，有效分散了單一房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，公司持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，提升了整體毛利率水平，從而在銷售規(guī)模小幅下滑時(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)正增長(zhǎng)。
此外，南京高科上半年凈利潤(rùn)為13.8101億元；新城控股錄得8.9486億元凈利潤(rùn)；陸家嘴、城建發(fā)展、中新集團(tuán)、中華企業(yè)、張江高科也分別以8.1536億元、6.0837億元、5.9152億元、5.2099億元、3.6915億元的凈利潤(rùn)，成功躋身前十行列。
這些企業(yè)或憑借對(duì)核心城市的精準(zhǔn)布局，或依托特色化的業(yè)務(wù)模式，或抓住了細(xì)分市場(chǎng)的需求紅利，在上半年實(shí)現(xiàn)了盈利突破。
萬科巨虧119億
然而，房地產(chǎn)行業(yè)并非一片坦途，大部分企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的盈利挑戰(zhàn)。但令人意外的是，龍頭房企萬科A成為此輪A股中報(bào)虧損最嚴(yán)重的房企。
具體來看，上半年萬科營(yíng)業(yè)收入1053.2億元，同比下降26.2%。扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后，毛利潤(rùn)為693.8億元，同比微增1.3%；毛利率為6.59%，同比微增1.79個(gè)百分點(diǎn)，仍然在低位徘徊。
由于期內(nèi)對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益從上年的盈利4.96億元變?yōu)榻衲甑奶潛p8.05億元，加上期內(nèi)存貨跌價(jià)損失擴(kuò)大，萬科期末凈利潤(rùn)虧損同比擴(kuò)大至108.65億元，歸母凈利潤(rùn)虧損119.47億元。
不僅是凈利潤(rùn)，萬科的全口徑銷售額降幅也是TOP10房企中最高的。
克而瑞地產(chǎn)研究指出，2025年上半年萬科全口徑銷售額降幅是TOP10房企（加權(quán)平均降幅為13.4%）中最高的，且是唯一一家高于20%的，銷售承壓明顯。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額691.1億元，合同銷售面積538.9萬平方米，同比分別下降45.7%、42.6%。
深究原因，作為行業(yè)標(biāo)桿，萬科的巨虧既受行業(yè)整體需求收縮影響，也與其前期多元化布局的投入壓力、部分區(qū)域項(xiàng)目去化緩慢及結(jié)轉(zhuǎn)周期錯(cuò)位有關(guān)；疊加市場(chǎng)下行期結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率下滑，最終導(dǎo)致利潤(rùn)端出現(xiàn)大幅虧損。
繼萬科后，*ST金科以虧損75.2250億元、華夏幸福以虧損68.2738億元位居A股上市房企凈利潤(rùn)倒數(shù)第二名和第三名。
其中，ST金科的巨額虧損與公司長(zhǎng)期面臨的債務(wù)危機(jī)、項(xiàng)目停滯及退市風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)，資金鏈緊張導(dǎo)致其既難推進(jìn)新項(xiàng)目開發(fā)，也無法通過優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)改善業(yè)績(jī)；華夏幸福則受此前產(chǎn)業(yè)新城模式遭遇的現(xiàn)金流困境持續(xù)影響，部分區(qū)域項(xiàng)目去化不暢、回款乏力，疊加資產(chǎn)減值計(jì)提，進(jìn)一步放大了虧損規(guī)模，反映出單一產(chǎn)業(yè)模式在行業(yè)周期中的脆弱性。
此外，同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，在已披露半年報(bào)的房企中，金地集團(tuán)、信達(dá)地產(chǎn)、首開股份、北辰實(shí)業(yè)、*ST中地、金融街等多家企業(yè)位列凈利潤(rùn)后十位，盡顯行業(yè)深度調(diào)整期的“寒意”。
上述業(yè)內(nèi)人士表示，這類企業(yè)的虧損，一方面源于行業(yè)普適性壓力，市場(chǎng)需求疲軟導(dǎo)致銷售規(guī)模下滑，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目因前期拿地成本高、市場(chǎng)定價(jià)受限，盈利能力被大幅壓縮；另一方面，部分企業(yè)自身存在區(qū)域布局過于集中、產(chǎn)品定位與市場(chǎng)需求錯(cuò)配、資金周轉(zhuǎn)效率偏低等問題。
“在行業(yè)下行周期中，這些短板被進(jìn)一步放大，最終體現(xiàn)為利潤(rùn)端的大幅滑坡?！痹摌I(yè)內(nèi)人士說道。
