當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，正引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)的連鎖反應(yīng)。土地財(cái)政何去何從？房價(jià)下跌真的有利于普通人嗎？保障房與商品房如何并行？在這一復(fù)雜議題中，政策應(yīng)“救價(jià)”還是“救量”？

廈門大學(xué)雙聘教授趙燕菁，曾擔(dān)任廈門市規(guī)劃局局長11年，親歷中國城市化高速發(fā)展期。近日，在接受原央視財(cái)經(jīng)資深媒體人、原《聊一波》總制片人、《夢(mèng)霞親見》主理人賈夢(mèng)霞采訪時(shí)，趙燕菁從“局內(nèi)人”視角出發(fā)，提出房地產(chǎn)是中國貨幣創(chuàng)造的核心信用來源，其穩(wěn)定性直接關(guān)系家庭財(cái)富、地方政府債務(wù)與內(nèi)需活力。在他看來，當(dāng)前許多調(diào)控政策恰恰加劇了市場(chǎng)失衡，而扭轉(zhuǎn)認(rèn)知、區(qū)分“土地金融”與“土地財(cái)政”、推動(dòng)權(quán)益市場(chǎng)改革，才是走出困局的關(guān)鍵。

本文來源于趙燕菁老師對(duì)賈夢(mèng)霞媒體人采訪提綱的文字答復(fù)，作者授權(quán)網(wǎng)發(fā)布時(shí)有修訂。

賈夢(mèng)霞：您現(xiàn)在是廈門大學(xué)的雙聘教授，自己也帶博士生，但是您說自己不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，您關(guān)注的是經(jīng)濟(jì)，而不是經(jīng)濟(jì)學(xué)。您有20年城市規(guī)劃研究、11年廈門市規(guī)劃局長的經(jīng)歷，任職廈門規(guī)劃局的11年恰好趕上了中國城市化快速推進(jìn)的大時(shí)代。作為一位副省級(jí)城市的規(guī)劃局長，在有關(guān)房地產(chǎn)、土地財(cái)政方面，您參與得最早，直接置身事內(nèi)，可以算得上一位“局內(nèi)人”，因此，您對(duì)于房地產(chǎn)和土地財(cái)政有著不一樣的視角和理解。請(qǐng)您先談一下自己的經(jīng)歷。

趙燕菁：我的學(xué)術(shù)經(jīng)歷至今大概可分為三個(gè)階段：二十年規(guī)劃院，是承接規(guī)劃的“乙方”，十一年規(guī)劃局，是委托規(guī)劃的“甲方”；十年規(guī)劃系，是研究規(guī)劃的“第三方”。在規(guī)劃院時(shí)，我就開始關(guān)注城市增長模式與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系，特別是增長速度、地價(jià)和城市結(jié)構(gòu)的關(guān)系。但真正開始介入土地財(cái)政和房地產(chǎn)，還是緣于我在地方政府擔(dān)任規(guī)劃局局長。

所謂土地財(cái)政其實(shí)只是地方政府的財(cái)政，準(zhǔn)確講，就是擁有土地出讓權(quán)和規(guī)劃權(quán)的那一級(jí)政府。在龐大的政府序列里，地方政府的規(guī)劃局根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》擁有以“兩證一書”為核心的行政許可，這使得規(guī)劃局居于土地財(cái)政和房地產(chǎn)的核心。這是省政府乃至中央政府規(guī)劃主管部門所不具備的職能。

而土地財(cái)政真正開始完善，始于2004年8月31日土地招拍掛市場(chǎng)的形成，而我恰好在2004年9月開始擔(dān)任廈門規(guī)劃局局長。我之所以有機(jī)會(huì)介入“土地財(cái)政”“房地產(chǎn)”領(lǐng)域的研究，不過是在合適的時(shí)間，正好處在了合適的位置。我對(duì)房地產(chǎn)的觀察和理解，就像一個(gè)坐在駕駛座上的司機(jī)，肯定比后排的乘客看到得更直接、感悟得更深刻。

2015年到了廈大，我把這些一手的觀察和理解理論化，發(fā)展出“兩階段增長模型”，并預(yù)測(cè)土地財(cái)政和房地產(chǎn)早晚也將會(huì)隨著城市化從增量向存量的轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)型?，F(xiàn)在大家也都看到了，這個(gè)轉(zhuǎn)型正在發(fā)生，不久前的中央城市工作會(huì)議對(duì)這一轉(zhuǎn)型給予了確認(rèn)。

賈夢(mèng)霞：金融監(jiān)管總局局長李云澤5月7日表示，近期將加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。這是否意味著房地產(chǎn)已穩(wěn)？

趙燕菁：這要看金管局理解的新模式和系列融資制度是什么，目標(biāo)是什么。現(xiàn)在房地產(chǎn)面臨著一個(gè)巨大的政策分歧，那就是“棄量保價(jià)”還是“棄價(jià)保量”。在房地產(chǎn)高潮時(shí)，量價(jià)齊升，不存在這個(gè)選擇。但在下降周期，則必須選擇救“量”還是救“價(jià)”。

如果是救“量”——繼續(xù)給房地產(chǎn)企業(yè)注資、給地方政府征地拆遷貸款，繼續(xù)維持開工量，加大土地和商品房供給；如果是救“價(jià)”——?jiǎng)t會(huì)相反，從不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)回收超供的土地和商品房，用專項(xiàng)債彌補(bǔ)地方政府因?yàn)橥恋厥杖霚p少出現(xiàn)的財(cái)政缺口，從無力負(fù)擔(dān)的家庭贖回商品房改為保障房或公租房。

這兩種救市方式都需要金融支持，但宏觀效果完全不同。只有明確了救市的方向和目標(biāo)，才能回答房地產(chǎn)是否已穩(wěn)或者還會(huì)繼續(xù)下滑的問題。

我的觀點(diǎn)是，如果采用“棄價(jià)保量”，繼續(xù)向市場(chǎng)投放更多的土地和商品房，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不可能止跌，更談不上回穩(wěn)。房地產(chǎn)如果要“止跌回穩(wěn)”，首先就必須放棄數(shù)量目標(biāo)，盡快制止新增供地流入市場(chǎng)，已經(jīng)過剩的不動(dòng)產(chǎn)也要盡快贖回。繼續(xù)靠賣地融資、舉債甚至發(fā)工資，都是和中央城市工作會(huì)議要求從增量擴(kuò)張向存量提質(zhì)的戰(zhàn)略背道而馳的操作。

在轉(zhuǎn)型階段，各地要把房價(jià)企穩(wěn)特別是去化周期縮短，作為房地產(chǎn)回穩(wěn)的優(yōu)先指標(biāo)。只要房地產(chǎn)庫存不能盡快出清，房地產(chǎn)就依然會(huì)深陷下降螺旋。賣地收入增加、開工量增加，都是房地產(chǎn)還在持續(xù)惡化的先行指標(biāo)，而不是預(yù)示著房地產(chǎn)正在止跌回穩(wěn)。各級(jí)房地產(chǎn)主管部門必須對(duì)此要有清醒的認(rèn)識(shí)。

賈夢(mèng)霞：社科院金融研究所所長、國家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心主任張曉晶認(rèn)為房價(jià)下跌最吃虧的不是有錢人，而是普通老百姓，您說房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”是中國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)內(nèi)生驅(qū)動(dòng)增長的關(guān)鍵和牛鼻子，對(duì)于房地產(chǎn)在認(rèn)識(shí)上普遍存在哪些誤區(qū)？

趙燕菁：張曉晶的判斷是對(duì)的。只要看看中國自有住房比例（中國城鎮(zhèn)居民的住房擁有率為96.3%，農(nóng)村居民的住房擁有率為94.8%，中國城鎮(zhèn)居民約70%居住在自有住房里）和住房在家庭資產(chǎn)中的比重（中國城市家庭住房資產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中占比77.7%，遠(yuǎn)高于美國的34.6%），就會(huì)知道房價(jià)下跌最吃虧的是誰了。

房價(jià)上漲和股價(jià)上漲對(duì)財(cái)富分配的效果是完全不同的。在中國尤其如此。2025年上半年上交所開戶人口不過2.4億人，只占總?cè)丝诘?7%。在有錢人的資產(chǎn)負(fù)債表里，股票和其他權(quán)益的擁有數(shù)量和價(jià)值遠(yuǎn)高于住房價(jià)值，財(cái)富以企業(yè)股權(quán)為主（占總資產(chǎn)的61%-73%）；在普通老百姓資產(chǎn)負(fù)債表里，住房擁有率和價(jià)值遠(yuǎn)超其他資產(chǎn)價(jià)值。中國家庭財(cái)富的這一特征，決定了股市上漲會(huì)加大貧富差距，房地產(chǎn)上漲則會(huì)惠及所有階層——那種認(rèn)為房價(jià)下跌有利于大多數(shù)人的直覺是錯(cuò)誤的。

房地產(chǎn)認(rèn)知上另一個(gè)普遍的誤區(qū)，就是嚴(yán)重低估了房地產(chǎn)在中國宏觀經(jīng)濟(jì)中的作用。從宏觀上來看，中國經(jīng)濟(jì)最大的瓶頸是債務(wù)端，也就是貨幣和資本創(chuàng)造。只要有錢，資產(chǎn)端（也就是供給側(cè)）沒有任何問題。中國債務(wù)端由凈出口（國外債務(wù)端）加上貸款和權(quán)益，其中貸款的多少又是由權(quán)益項(xiàng)大小決定的，權(quán)益乃是銀行生產(chǎn)貨幣最主要的“原料”。

在中國，權(quán)益項(xiàng)最主要的份額就是來自房地產(chǎn)。可以說房地產(chǎn)是銀行貨幣創(chuàng)造最主要的信用來源，也是家庭財(cái)富的發(fā)電機(jī)。一旦房地產(chǎn)貶值，所有家庭的財(cái)富縮水，消費(fèi)一定會(huì)大幅下降。很多人不理解房價(jià)下降為何引發(fā)內(nèi)需收縮，覺得房價(jià)便宜了，居民應(yīng)該有更多的消費(fèi)能力，殊不知，房價(jià)下跌導(dǎo)致居民存量財(cái)富的縮水遠(yuǎn)大于居民購買新房時(shí)可能的節(jié)省。更不要說交易的不動(dòng)產(chǎn)和存量不動(dòng)產(chǎn)在規(guī)模上完全不是一個(gè)數(shù)量級(jí)。即使少量的交易只要下跌，需求也會(huì)急劇萎縮。這是因?yàn)樽》孔鳛橐粋€(gè)資本品，預(yù)期價(jià)格遠(yuǎn)比真實(shí)價(jià)格更重要。資本品買的是“漲”，商品買的是“便宜”。對(duì)于資本品而言，反而是越便宜越賣不出去。事實(shí)也證明了這一點(diǎn)。。

房地產(chǎn)在中國地方政府、居民和企業(yè)的權(quán)益項(xiàng)中占有絕對(duì)的比重，只要這一項(xiàng)收縮，債務(wù)端一定收縮。而資產(chǎn)負(fù)債表的規(guī)則就是資產(chǎn)端和債務(wù)端一定要相等。如果債務(wù)端收縮，資產(chǎn)就只有降價(jià)才能留在資產(chǎn)端，整個(gè)國家的資產(chǎn)負(fù)債表必定會(huì)同步收縮，這時(shí)多少技術(shù)突破都阻止不了宏觀經(jīng)濟(jì)衰退。房地產(chǎn)和任何資本市場(chǎng)一樣，微觀上一定會(huì)有這樣那樣的問題，但決不能用犧牲宏觀經(jīng)濟(jì)來解決微觀問題。實(shí)際上，宏觀形勢(shì)不好時(shí)，微觀問題不但解決不了，只會(huì)更嚴(yán)重。這就是為什么打壓房價(jià)看上去有各種正確的理由，但卻導(dǎo)致了如此嚴(yán)重的宏觀后果。

還有一種普遍的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，就是覺得住房需求消失了，房地產(chǎn)是不可持續(xù)的。這是只看到增量而沒有看到存量。中國房地產(chǎn)增量減少但存量規(guī)模巨大，這些存量資產(chǎn)只要具有流動(dòng)性，就能在市場(chǎng)上被估值并給所有沒有流動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)，巨大的存量資產(chǎn)就可以作為信用通過抵押被用于創(chuàng)造資本和貨幣。而要讓資產(chǎn)有流動(dòng)性，前提就是要有活躍的二級(jí)市場(chǎng)，因?yàn)榇媪坎粍?dòng)產(chǎn)的價(jià)格是二級(jí)交易中決定的。。只要市場(chǎng)出清，即使需求只有邊際上的增長，資產(chǎn)就會(huì)具有流動(dòng)性。這就是為什么“救市”一定要大規(guī)模壓縮增量供給救活二級(jí)市場(chǎng)。

還有一種流行“房價(jià)人口決定論”，認(rèn)為城市人口不會(huì)無限增加，房地產(chǎn)自然是不可持續(xù)的。如果真是這樣，發(fā)達(dá)國家早就沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)了。住房跟任何商品一樣，一方面會(huì)隨著時(shí)間折舊，一方面產(chǎn)品會(huì)不斷迭代。汽車、手機(jī)市場(chǎng)普及率越高的國家市場(chǎng)需求反而更大，為什么？因?yàn)樾碌漠a(chǎn)品會(huì)不斷迭代。住宅也是一樣，新的需求會(huì)隨升級(jí)不斷涌現(xiàn)。。因此，打通住房升級(jí)的路徑在存量時(shí)代就會(huì)變得非常重要。高端“豪宅”市場(chǎng)看上去是為少數(shù)有錢人服務(wù)，但同時(shí)也在摸索未來的居住升級(jí)通道。抑制高端消費(fèi)，不會(huì)縮小貧富差距，只會(huì)使寶貴的需求外流。2024年中國人僅在美國的房地產(chǎn)投資就高達(dá)137億美元。

保障性住房

賈夢(mèng)霞：既要穩(wěn)房價(jià)、又要讓買不起房的人住有所居，房地產(chǎn)如何轉(zhuǎn)型？商品房和保障房雙軌制如何實(shí)現(xiàn)？難點(diǎn)是什么？

趙燕菁：對(duì)于“住的”需求，要通過增加廉價(jià)的“保障房”而不是打壓商品房房價(jià)來解決。這就是去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障”的“雙軌制”。如果能和商品房回購、去庫存結(jié)合起來，可以“救市”“保障”一舉兩得。遠(yuǎn)期，這些保障房則可以通過“房改”（也就是“先租后售”）與商品房并軌，讓所有人分享社會(huì)財(cái)富的增長。

首先，要實(shí)現(xiàn)“雙軌制”必須盡快扭轉(zhuǎn)對(duì)房價(jià)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。要明確提出房價(jià)的上漲不是壞事，而是好事！權(quán)益最主要的屬性就是流動(dòng)性。而越是上漲的預(yù)期，需求反而越大。這和商品價(jià)格越低需求越大的邏輯正好相反。那種以為打壓房價(jià)可以促進(jìn)需求的認(rèn)知已經(jīng)被事實(shí)證明是完全錯(cuò)誤的。要讓商品房市場(chǎng)恢復(fù)最大的流動(dòng)性（最短的去化周期），就應(yīng)該放開對(duì)商品房交易的一切限制。只要不動(dòng)產(chǎn)的所有者隨時(shí)可以進(jìn)出，不動(dòng)產(chǎn)就可以成為資本市場(chǎng)的安全資產(chǎn)。

其次，要徹底區(qū)隔商品房和保障房市場(chǎng)?！敖?jīng)濟(jì)適用房”之所以失敗，就是交易鎖定時(shí)間太短。這在保障房和商品房價(jià)格差距較少時(shí)問題還不大，而一旦兩者差距拉開，就會(huì)誘發(fā)大規(guī)模套利。新加坡的實(shí)踐證明，雙軌制要成功，就必須徹底鎖死保障房的流動(dòng)性。保障房的價(jià)格越低越好，但只能在保障體系內(nèi)部循環(huán)，不能進(jìn)入商品房市場(chǎng)，讓“福利”變?yōu)椤疤桌薄?/p>

第三，在存在大量商品房庫存甚至爛尾的今天，保障房最好的來源不是新建，而是回購過剩的商品房。這一路徑看似“保障”和“救市”一舉兩得，但其最大障礙是回購的定價(jià)。對(duì)于政府而言，收購的價(jià)格越低，保障房的成本就越低。按照市場(chǎng)價(jià)回購作為保障房在財(cái)務(wù)上是很難平衡的，但如果價(jià)格低過企業(yè)的負(fù)債，企業(yè)就會(huì)拒絕交易。正確的做法是按照成本收購企業(yè)庫存，然后要求企業(yè)優(yōu)先償還債務(wù)。政府一定要知道，接手爛尾項(xiàng)目不僅僅是救企業(yè)，更主要的是救銀行！

第四，政府抄底的這部分資產(chǎn)可以低價(jià)出租，只要租金能覆蓋利息，就有可能等待房地產(chǎn)升值后退出。因此，政府贖回過剩不動(dòng)產(chǎn)的利息一定要非常低。顯然，沒有了土地財(cái)政的地方政府肯定無力負(fù)擔(dān)回購的費(fèi)用，銀行也不會(huì)給保障房授信。唯一的辦法就是中央成立“國家住房局”，像“兩房”一樣以國家信用為抵押，發(fā)行低息債融資，一方面通過回購超供的土地和商品房向市場(chǎng)注入流動(dòng)性，另一方面將這些資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為沒有流動(dòng)性的保障房。沒有中央政府出手，靠地方政府和企業(yè)自救是不可能走出房地產(chǎn)衰退螺旋的。

賈夢(mèng)霞：現(xiàn)在的共識(shí)是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，大家公認(rèn)房地產(chǎn)不再充當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)的火車頭，您認(rèn)為房地產(chǎn)真正的價(jià)值卻恰恰來源于存量，為什么？怎么發(fā)揮房地產(chǎn)的存量價(jià)值？城市更新的需求能彌補(bǔ)新增缺口嗎？

趙燕菁：房地產(chǎn)在中國的資產(chǎn)負(fù)債表里權(quán)益項(xiàng)里占有最大的份額。但前提是這些權(quán)益必須有流動(dòng)性——隨時(shí)可以在資本市場(chǎng)變現(xiàn)。只要能做到這一點(diǎn)，房地產(chǎn)就依然是資本生成的主要信用來源，其在宏觀經(jīng)濟(jì)中的角色就和美國的股票市場(chǎng)一樣，必然是中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)。

需要指出的是，中國房地產(chǎn)之所以在宏觀政策中如此重要，純粹是因?yàn)榉康禺a(chǎn)存量規(guī)模太大，在短期內(nèi)無法在權(quán)益項(xiàng)找到任何接近的替代品——股市不穩(wěn)、債市太小、大宗商品是負(fù)權(quán)益、出口順差已然見頂……只要房地產(chǎn)邊際上出現(xiàn)收縮，其他權(quán)益就算翻倍也無法抵償由此帶來的敞口。這是中國和其他國家的債務(wù)端結(jié)構(gòu)最大的不同。因此，不能用其他國家的房地產(chǎn)對(duì)比中國的房地產(chǎn)。

要讓房地產(chǎn)發(fā)揮價(jià)值，重中之重就是讓房地產(chǎn)盡快恢復(fù)流動(dòng)性。如果只有賣盤沒有買盤，房地產(chǎn)就會(huì)失去流動(dòng)性，所有市場(chǎng)主體的權(quán)益都會(huì)大幅縮水，市場(chǎng)上的貨幣和資本就會(huì)枯竭，這時(shí)無論資產(chǎn)端多么強(qiáng)大，技術(shù)有什么樣的突破，經(jīng)濟(jì)都會(huì)在通縮螺旋下走向崩潰。

存量房閑置的數(shù)量是多少并沒有具體數(shù)據(jù)，這是因?yàn)殚e置的定義并不清晰。在我看來，閑置的標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)是有沒有人住，而是沒有流動(dòng)性——有流動(dòng)性，就說明有價(jià)值；沒有流動(dòng)性，即使有人在住也不能進(jìn)入家庭的資產(chǎn)負(fù)債表。

假設(shè)市場(chǎng)需求是100套住宅，供給99套時(shí)，就會(huì)有1個(gè)人買不到，這時(shí)房價(jià)就是由消費(fèi)者之間的競(jìng)爭(zhēng)決定。但如果供給101套，就有一套賣不出去。此時(shí)住房市場(chǎng)就會(huì)從消費(fèi)者競(jìng)爭(zhēng)（價(jià)高者得）轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)（價(jià)低者出清），價(jià)格就會(huì)由開發(fā)商的成本決定。開發(fā)商越殺價(jià)，價(jià)格預(yù)期越低，消費(fèi)者就越少。如果開發(fā)商殺價(jià)到第50套時(shí)才出現(xiàn)有人接盤，已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)的51套失去流動(dòng)性，成為過剩資產(chǎn)。而這第50套住宅會(huì)給留在市場(chǎng)里剩余的50套定價(jià)。權(quán)益等于資產(chǎn)乘以公允價(jià)值，結(jié)果就是資產(chǎn)負(fù)債表的大幅度衰退。

“住房沒有人要”體現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)里，就是突然沒有人貸款了——銀行生產(chǎn)的錢不僅沒有人要，大家還在一起還錢。市場(chǎng)貨幣隨之消失，經(jīng)濟(jì)陷入猛烈通縮。房地產(chǎn)就會(huì)反過來成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)下滑的火車頭。在這時(shí)候，按照市場(chǎng)原教旨主義建議“坐等市場(chǎng)‘自然出清’”和一個(gè)醫(yī)生“讓危癥患者回家‘自然痊愈’”沒有本質(zhì)區(qū)別。這不是“戰(zhàn)略定力”，而是“戰(zhàn)略無能”。

賈夢(mèng)霞：未來10到15年是“城市更新”建設(shè)新階段，也是城市化從資本積累型的1.0階段轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流積累型的2.0階段，作為一位規(guī)劃專家，您對(duì)城市更新有什么建議？城中村改造成為各地拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要抓手，您說推進(jìn)城中村改造要慎之又慎，為什么？什么樣的改造模式能平衡資金同時(shí)不創(chuàng)造新的庫存？

趙燕菁：城市在資本型增長階段形成了巨量的資產(chǎn)，當(dāng)城市進(jìn)入運(yùn)營型增長階段后，這些資產(chǎn)就要?jiǎng)?chuàng)造現(xiàn)金流，也就是說資產(chǎn)必須對(duì)應(yīng)收益。這就像一個(gè)企業(yè)，廠房建設(shè)好、設(shè)備安裝好，就必須盡快轉(zhuǎn)入生產(chǎn)。其生產(chǎn)帶來的營收必須大于等于運(yùn)營的一般性支出?！俺鞘懈隆痹诒举|(zhì)上就是盤活城市資產(chǎn)創(chuàng)造更多的營收，而不是通過城市更新拉動(dòng)更多的“固投”。

如果說城市化資本型增長階段是通過“花錢”實(shí)現(xiàn)增長，運(yùn)營增長階段就要靠“掙錢”實(shí)現(xiàn)增長。對(duì)城市更新項(xiàng)目的評(píng)估，不是看是否把舊的換成新的，而是看更新后政府的凈營收是增加了還是減少了。如果城市更新花了錢以后沒有帶來營收的增長，甚至支出反而更多了，這個(gè)更新就是一個(gè)壞的更新。

廣州城中村

城中村改造就是如此。我們首先要問，改造完城中村以后政府收益是增加還是減少了？顯然是減少了。因?yàn)橹袊胤秸鸵蕾嚥粍?dòng)產(chǎn)稅的西方國家不同，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上升不會(huì)帶來稅收的增加。中國的主體稅種（比如增值稅）主要來自企業(yè)，而企業(yè)運(yùn)營最大的成本就是勞動(dòng)力，勞動(dòng)力最大的支出就是住房。如果住房成本增加，企業(yè)就難以為繼，企業(yè)無法生存，政府就沒有稅收。高居住成本的城市很難留住需要跨城競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)。

這個(gè)意義上，城中村其實(shí)扮演的角色就是保障房——只租不售，價(jià)低量大。正是這些低成本住宅，壓低了市場(chǎng)主體的運(yùn)營成本。所以我們看到那些有大面積城中村的南方城市，其企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力都會(huì)大于城中村較少的北方城市。城中村+商品房其實(shí)就是中央要求的“雙軌制”。依靠專項(xiàng)債大規(guī)模拆除城中村，必定會(huì)導(dǎo)致商品房更加過剩。這樣的專項(xiàng)債不僅不能幫助房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，還會(huì)造成更大的市場(chǎng)過剩。這就是為什么城中村改造一定要慎重的原因。

現(xiàn)在依靠房地產(chǎn)平衡的所謂城中村改造，暫時(shí)可以拉動(dòng)一波“固投”，實(shí)質(zhì)上還是增量擴(kuò)張的一種。只不過原來征用農(nóng)地搞開發(fā)，現(xiàn)在是征用農(nóng)宅搞開發(fā)；原來用賣地收入“七通一平”招商引資，現(xiàn)在賠償拆遷后不但不賺錢，還要為未來的居民提供更多的公共服務(wù)，帶來更多的一般性支出。這種靠增量房地產(chǎn)為城中村改造融資的模式，和中央城市工作會(huì)議提出的從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提效背道而馳，只會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步過剩。

正確的改造原則應(yīng)當(dāng)是放棄政府大包大攬的做法，讓業(yè)主（也就是產(chǎn)權(quán)人）作為自主更新的主體——也就是習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)的“人民城市人民建”。其資金來源應(yīng)當(dāng)是業(yè)主自己的資產(chǎn)負(fù)債表，而不是靠政府賣地為城市更新和城中村改造融資。喀什的老城改造就是政府與居民共同出資，不依賴房地產(chǎn)平衡的成功案例。居民自主更新私有住房，避免了征地拆遷的巨大成本；政府更新公共服務(wù)和統(tǒng)一設(shè)計(jì)，將破舊老城改造成為帶來持續(xù)現(xiàn)金流的5A級(jí)文旅景區(qū)。

既然城市更新的錢主要來自市場(chǎng)主體，存量不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格就變得極為重要。在建安成本基本是恒定的當(dāng)下，住房的市場(chǎng)價(jià)越高，老破小改造后的升值就越多，改造的收益就越高，居民自主的改造意愿也就越強(qiáng)烈。也只有不動(dòng)產(chǎn)預(yù)期價(jià)格上升，存量的不動(dòng)產(chǎn)才具有更好的流動(dòng)性，銀行也才愿意為自主更新提供足額的融資。因此，要想推動(dòng)大規(guī)模自主更新，房地產(chǎn)價(jià)格“止跌回穩(wěn)”就是必不可少的前提。