(文/解紅娟 編輯/張廣凱)
隨著2025年中報披露落下帷幕,房地產行業(yè)上半年的業(yè)績格局愈發(fā)清晰。
同花順iFinD最新數據顯示,截至9月9日,A股市場已有91家房地產企業(yè)交出上半年“成績單”,其中,50家房企實現歸母凈利潤為正,41家則陷入不同程度的虧損泥沼。
在這之中,又以保利和萬科反差最為明顯,前者賺了27億,后者卻虧掉119億。
央國企成“中堅力量”
“頭部成績”也難掩行業(yè)整體的深度調整壓力。
同花順iFinD數據顯示,在已披露中期業(yè)績的房企中,保利發(fā)展、濱江集團、招商蛇口、南京高科、新城控股、陸家嘴等十家企業(yè)憑借亮眼的盈利表現,躋身凈利潤前十陣營,成為行業(yè)深度調整期的“中堅力量”。
具體來看,保利發(fā)展以27.1075億元的歸屬于母公司所有者凈利潤位居已披露中報A股房企榜首。
但這一“頭部成績”背后,保利發(fā)展并未改變營收利潤雙降的局面。數據顯示,2025年上半年,保利發(fā)展實現銷售面積714萬平方米,同比下降25.2%;實現銷售金額1452億元,同比下降16.3%;實現營業(yè)收入1169億元,同比下降16.1%;歸母凈利潤27億元,同比大幅下滑63.5%。
對于保利發(fā)展多重數據的背離,國信證券研究報告指出,因房地產項目結轉規(guī)模下降,保利發(fā)展營業(yè)總收入同比下降;受行業(yè)和市場波動影響,結轉項目盈利能力下降,相關利潤指標相應同比下降。
換言之,即使作為央企控股的龍頭房企,保利發(fā)展能在行業(yè)深度調整期通過全國化項目結轉維持利潤規(guī)模的相對領先,但也難以完全脫離行業(yè)周期影響,面臨規(guī)模與利潤的平衡仍面臨挑戰(zhàn)。
濱江集團雖以18.5268億元位居凈利潤第二位,但卻是實打實的業(yè)績增長代表。
數據顯示,2025年上半年,濱江集團實現銷售額527.5億元,同比下降9.4%,雖有所下滑但優(yōu)于克而瑞百強房企平均同比下降11.7%,位列克而瑞全國房企排行榜第10位,民營企業(yè)第1位。
得益于此,濱江集團2025年上半年營收利潤雙雙增長,公司實現營收454.49億元,同比上升87.8%;實現歸母凈利潤18.53億元,同比上升58.87%。
“濱江集團的逆勢增長,核心源于對杭州及長三角核心區(qū)域的深度深耕。”業(yè)內人士表示,多年來,公司聚焦高能級城市改善型住宅市場,精準把握區(qū)域客戶需求,憑借高品質產品打造能力與良好品牌口碑,在行業(yè)下行周期中仍保持項目去化優(yōu)勢,同時通過集中結轉優(yōu)質項目,推動營收和利潤雙增長。
招商蛇口則以14.4819億元的凈利潤位列第三。
數據顯示,招商蛇口2025年上半年實現簽約金額888.9億元,同比減少11.9%;簽約面積335萬平方米,同比減少23.6%;對應的銷售均價2.65元/平米,同比提高15.29%。
值得一提的是,雖然在房地產下行的背景下,招商蛇口銷售額有所下滑,但排名較上年提升一位,位居克而瑞排行第四。
同時,2025年上半年,招商蛇口實現營業(yè)收入514.9億元,同比微增0.4%,歸母凈利潤14.5億元,同比增長2.2%。業(yè)績增長主要因為結轉產品差異使得開發(fā)業(yè)務項目結轉毛利率同比上升,上半年整體毛利率14.4%,同比提升2.4個百分點,開發(fā)業(yè)務毛利率16.3%,同比提升3.4百分點。
作為央企背景的綜合性房企,招商蛇口的穩(wěn)健表現一方面源于“地產開發(fā)+園區(qū)運營+郵輪產業(yè)”的多元業(yè)務布局,有效分散了單一房地產開發(fā)的風險;另一方面,公司持續(xù)優(yōu)化產品結構,聚焦核心城市優(yōu)質項目結轉,提升了整體毛利率水平,從而在銷售規(guī)模小幅下滑時實現利潤正增長。
此外,南京高科上半年凈利潤為13.8101億元;新城控股錄得8.9486億元凈利潤;陸家嘴、城建發(fā)展、中新集團、中華企業(yè)、張江高科也分別以8.1536億元、6.0837億元、5.9152億元、5.2099億元、3.6915億元的凈利潤,成功躋身前十行列。
這些企業(yè)或憑借對核心城市的精準布局,或依托特色化的業(yè)務模式,或抓住了細分市場的需求紅利,在上半年實現了盈利突破。
萬科巨虧119億
然而,房地產行業(yè)并非一片坦途,大部分企業(yè)面臨著嚴峻的盈利挑戰(zhàn)。但令人意外的是,龍頭房企萬科A成為此輪A股中報虧損最嚴重的房企。
具體來看,上半年萬科營業(yè)收入1053.2億元,同比下降26.2%??鄢隣I業(yè)稅金及附加后,毛利潤為693.8億元,同比微增1.3%;毛利率為6.59%,同比微增1.79個百分點,仍然在低位徘徊。
由于期內對聯營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益從上年的盈利4.96億元變?yōu)榻衲甑奶潛p8.05億元,加上期內存貨跌價損失擴大,萬科期末凈利潤虧損同比擴大至108.65億元,歸母凈利潤虧損119.47億元。
不僅是凈利潤,萬科的全口徑銷售額降幅也是TOP10房企中最高的。
克而瑞地產研究指出,2025年上半年萬科全口徑銷售額降幅是TOP10房企(加權平均降幅為13.4%)中最高的,且是唯一一家高于20%的,銷售承壓明顯。數據顯示,2025年上半年萬科實現合同銷售金額691.1億元,合同銷售面積538.9萬平方米,同比分別下降45.7%、42.6%。
深究原因,作為行業(yè)標桿,萬科的巨虧既受行業(yè)整體需求收縮影響,也與其前期多元化布局的投入壓力、部分區(qū)域項目去化緩慢及結轉周期錯位有關;疊加市場下行期結轉項目毛利率下滑,最終導致利潤端出現大幅虧損。
繼萬科后,*ST金科以虧損75.2250億元、華夏幸福以虧損68.2738億元位居A股上市房企凈利潤倒數第二名和第三名。
其中,ST金科的巨額虧損與公司長期面臨的債務危機、項目停滯及退市風險密切相關,資金鏈緊張導致其既難推進新項目開發(fā),也無法通過優(yōu)質項目結轉改善業(yè)績;華夏幸福則受此前產業(yè)新城模式遭遇的現金流困境持續(xù)影響,部分區(qū)域項目去化不暢、回款乏力,疊加資產減值計提,進一步放大了虧損規(guī)模,反映出單一產業(yè)模式在行業(yè)周期中的脆弱性。
此外,同花順iFinD數據顯示,在已披露半年報的房企中,金地集團、信達地產、首開股份、北辰實業(yè)、*ST中地、金融街等多家企業(yè)位列凈利潤后十位,盡顯行業(yè)深度調整期的“寒意”。
上述業(yè)內人士表示,這類企業(yè)的虧損,一方面源于行業(yè)普適性壓力,市場需求疲軟導致銷售規(guī)模下滑,同時結轉項目因前期拿地成本高、市場定價受限,盈利能力被大幅壓縮;另一方面,部分企業(yè)自身存在區(qū)域布局過于集中、產品定位與市場需求錯配、資金周轉效率偏低等問題。
“在行業(yè)下行周期中,這些短板被進一步放大,最終體現為利潤端的大幅滑坡。”該業(yè)內人士說道。