“您已欠物業(yè)費超過26761.93元，

請盡快繳費?！?/p>

自今年7月起

廣州市花都區(qū)的好美華庭小區(qū)的業(yè)主

頻繁在小區(qū)門禁處聽到這樣的播報

據(jù)悉

物管公司未經(jīng)業(yè)主同意

擅自更換了門禁系統(tǒng)

并增設(shè)了欠費信息播報功能

門禁播報欠費引不滿

違約金存在爭議

據(jù)好美華庭小區(qū)業(yè)主張女士介紹，該小區(qū)的廣州麗源物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“麗源物業(yè)”）自7月起，在小區(qū)門禁處循環(huán)播報欠費業(yè)主的信息，有業(yè)主被播報的欠費金額高達2萬余元。

業(yè)主們核查發(fā)現(xiàn)，這些所謂的“欠費”存在明顯貓膩。張女士說，在物業(yè)聲稱的2萬余元欠費中，僅有1萬余元是本金，剩余被標注為“違約金”。然而，小區(qū)業(yè)主與麗源物業(yè)簽訂的前期物業(yè)協(xié)議中，根本沒有“違約金”相關(guān)條款，物業(yè)此前提及的相關(guān)費用也僅為“滯納金”。

根據(jù)張女士提供的一份《廣東省廣州市花都區(qū)人民法院民事判決書》，物業(yè)公司要求業(yè)主支付物業(yè)管理費暫計6893.70元及滯納金暫計6696.50元，最終判決則未支持滯納金。

張女士表示，物業(yè)還通過電話向部分法律意識較弱的業(yè)主，尤其是對老年業(yè)主施壓，聲稱“不繳物業(yè)費會進黑名單，影響子女入學、工作”。不少老年業(yè)主信以為真，不僅補繳了本金，還繳納了本不應(yīng)收取的“滯納金”。

有業(yè)主透露，自己身邊就有鄰居繳納了700多元，事后要求物業(yè)退還滯納金，卻遭到拒絕。

物業(yè)服務(wù)引質(zhì)疑

回應(yīng)：只是提醒

業(yè)主們對麗源物業(yè)的不滿，遠不止門禁播報欠費這一件事。

張女士表示，小區(qū)消防水泵有兩臺損壞，自2023年業(yè)主反饋問題后，物業(yè)一直拖延維修。直到近期業(yè)主通過12345政務(wù)服務(wù)熱線投訴，物業(yè)才回復(fù)稱“修好了一臺，另一臺已購買但未維修，需業(yè)主出錢”。雙方就此陷入僵局，另一臺損壞的消防水泵至今無人維修。

“物業(yè)這是置業(yè)主生命安全于不顧！”張女士說，業(yè)主們對于物業(yè)公司收取每平方米2元的物業(yè)費也多有不滿，服務(wù)與收費完全不對等。

業(yè)主多次向12345反映問題

門禁播報欠費信息的事，也有業(yè)主向12345舉報、投訴。今年8月，花都區(qū)炭步鎮(zhèn)人民政府就此事出具了整改通知，要求物管公司服務(wù)好業(yè)主，同時可私下電話或微信催費。

有業(yè)主認為，如果業(yè)主欠費，物業(yè)可以通過合法手段去催收，或者通過提升自己的服務(wù)讓業(yè)主滿意，從而愿意去支付這筆費用，“而不是說通過這些強迫的手段，讓業(yè)主來屈服”。

針對業(yè)主不滿門禁處播報欠費信息一事，記者致電麗源物業(yè)得到回復(fù)：“只是播放了欠費的提醒，我們并沒有透露房號、業(yè)主個人信息等?！睂Ψ奖硎?，他們會繼續(xù)沿用門禁系統(tǒng)播報這種方法提醒業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費，已經(jīng)有部分業(yè)主來繳納了物業(yè)費，還有部分業(yè)主未繳。

律師解讀：

播報追繳，方式欠妥

廣東偉倫（廣州）律師事務(wù)所羅漪銘律師表示，這種在門禁播報催繳物業(yè)費的方式是欠妥的。

“物業(yè)服務(wù)是物業(yè)管理方提供服務(wù)、業(yè)主支付費用的雙務(wù)合同，現(xiàn)實中可能存在業(yè)主因物業(yè)服務(wù)未達標而暫緩繳費的情況。這種在公共場合的催繳行為，相當于把合同履行的爭議事項變成單方催債行為，而且在公共場合對號入座式的催繳方式可能涉嫌名譽侵權(quán)。”

羅漪銘律師提出，如果針對具體的業(yè)主催繳具體金額，即使不公開姓名亦屬于針對特定對象，很容易讓同一小區(qū)的鄰居對號入座；在公共場合播報欠債人的身份，實質(zhì)是一種負面評價，若內(nèi)容未經(jīng)充分核實，可能涉嫌名譽侵權(quán)。

此外，如果每次出入小區(qū)都通過播報催繳，即使有真實債務(wù)存在，這種催繳頻率也超過必要的限度，也會造成日常生活的過度干擾，容易激化雙方矛盾，反而不利于問題解決，同樣是不適當?shù)摹?/p>

那么，若物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達標，業(yè)主是否有權(quán)主張減免物業(yè)費？業(yè)主如何收集證據(jù)證明物業(yè)公司未履行合同義務(wù)？

吉林良佐律師事務(wù)所主任尤金堂介紹，業(yè)主有權(quán)主張減免物業(yè)費。根據(jù)民法典第九百四十四條第一款，“物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費”。但若物業(yè)公司未按約定提供服務(wù)（如服務(wù)存在瑕疵），業(yè)主有權(quán)主張減免物業(yè)費。業(yè)主需收集物業(yè)公司未履行合同義務(wù)的證據(jù)，具體包括：

（1）服務(wù)瑕疵的直接證據(jù)：如小區(qū)消防設(shè)施損壞的照片/視頻、公共區(qū)域衛(wèi)生臟亂的記錄、電梯故障未及時維修的憑證；

（2）業(yè)主的催告記錄：如向物業(yè)公司發(fā)送的整改函（書面/微信）、12345投訴記錄（需保留投訴編號及回復(fù)）；

（3）第三方機構(gòu)的證明：如消防部門的《整改通知書》、街道辦/居委會的檢查報告；

（4）物業(yè)的公開信息：根據(jù)民法典第九百四十三條及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條，業(yè)主可請求公布“物業(yè)服務(wù)履行情況”“維修資金使用情況”等資料，若物業(yè)公司拒絕公開，可通過訴訟獲?。?/p>

（5）同類案件的判決：如小區(qū)其他業(yè)主與物業(yè)公司的訴訟判決，可證明物業(yè)存在普遍服務(wù)瑕疵。

監(jiān) 制丨李紹飛

編 輯丨應(yīng)凰

審 校丨寒冬

來 源丨央視網(wǎng)綜合南方日報、深圳新聞網(wǎng)、法治日報